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철거 중인 서울 동작구 '흑석11재정비촉진구역 주택재개발정비사업'(이하 '흑석11구역')의 착공 지연이 불가피할 전망이다. 서울시가 8·8 부동산대책 후속 조치로 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율)을 높이고 가구 수를 늘리겠다는 방안을 실행하기 위해 설계변경을 제안한 것이 발단이 됐다. 오세훈 서울시장이 저출생 해결을 위해 정비사업 내 공공주택을 확대키로 한 정책도 영향을 미친 것으로 보인다.

17일 건설업계에 따르면 대우건설이 시공하고 한국토지신탁이 시행하는 흑석11구역은 착공 목표를 올해에서 내년으로 미룰 전망이다.

흑석11구역은 흑석동 일대 8만9332㎡ 부지에 최고 16층, 25개동, 1522가구 아파트를 짓는 사업이다. 2021년 대우건설이 시공사로 선정됐다. 3.3㎡(평)당 공사비는 540만원으로 총공사비 약 4500억원의 대형 공사다.

올 초 철거 공사에 돌입한 흑석11구역은 지난 8월 말 설계변경 이슈가 발생하며 사업에 제동이 걸렸다. 조합에 따르면 서울시는 용적률 상승을 통해 최소 200~300가구를 늘리고 연면적 증가분 50%에 공공임대주택을 지어 시에 매도를 제안했다.

서울시가 제안한 설계변경안에 따르면 흑석11구역의 용적률은 205%에서 250%로 올라간다. 건축물 높이를 제한하는 경관지구 규제도 완화돼 최고 층수는 16층에서 18층으로 높아진다. 가구 수는 현 1500여가구 계획에서 1800여가구로 늘어날 전망이다.

설계변경이 통과되면 재개발의 사업성은 높아질 수 있지만 공공임대주택의 경우 조합이나 시공사에 큰 실익이 없고 공사비 상승 리스크가 커진다. 이 때문에 조합의 고심이 클 수밖에 없다. 무엇보다 철거 작업을 완료한 상태에서 설계변경시 사업이 1년 이상 지연될 수 있다.

흑석11구역은 현재 건축심의 후 사업시행계획인가를 통과해 착공이 임박한 상태다. 사업시행인가 변경 단계로 돌아가면 각종 영향평가와 변경 인가 등을 다시 거쳐야 한다. 2022년 관리처분계획인가를 획득했지만 설계변경이 이뤄지면 관리처분인가 절차도 다시 밟아야 한다.

당초 이달 열릴 예정인 조합원 총회에서 설계변경 여부를 결정하기로 했지만 현재는 총회 일정이 미정인 상태다. 흑석11구역 조합 관계자는 "설계변경 협의가 우선이라 착공 계획이 아직 없다"며 "총회 일정도 미정"이라고 전했다.

대우건설 관계자는 "내년 초까지 철거 작업과 폐기물 처리·반출 등 작업을 완료할 예정"이라며 "최초 계획은 올해 착공이었지만 연말 착공은 어려울 것으로 보인다"고 말했다.
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철거 과정에서 시설 이전과 관련해 지연 사유도 발생했다. 관련업계에 따르면 조합 측은 설계변경 문제를 놓고 사업성과 속도간의 선택을 할 것으로 보인다. 건설업계 관계자는 "조합 입장에서 설계변경이 사업성 면에서 더 나을 수 있다"면서 "다만 일정 지연은 공사비 증가 등의 문제를 수반할 수 있어 결정이 쉽지 않아 보인다"고 설명했다.

서울시는 통합심의 등을 통해 사업 기간을 최대한 단축하는 방향으로 지원하겠다고 제안한 것으로 알려졌다. 2012년 정비구역으로 지정된 흑석11구역은 2015년 조합설립 인가를 받은 이후 2017년 서울 재개발 최초로 신탁 방식을 도입했다.