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올해 서울을 비롯한 수도권 아파트 단지 청약에 수만명이 몰렸다. '로또 청약'이라는 말이 나올 정도로 과열된 청약 열기의 진원에는 분양가 상한제가 있다.

분양가 폭등을 억제하고 주거 불안을 덜기 위해 도입한 주택 분양가 상한제가 외려 투기 수요를 부추기고 공급을 위축시킨다는 지적 속에 무주택자 수요를 분산시키는 긍정적인 면을 살려서 제도를 보완해야 한다는 목소리가 나온다.

27일 한국부동산원 청약홈에 따르면, 올해 기준 9월까지 수도권에서 분양한 아파트 단지 중 분양가 상한제 적용 25개 단지 1만561가구(특별공급 제외) 모집에 63만7500명이 몰리며 1순위 평균 힐스테이트 용인 청약 경쟁률 60.36대 1을 기록했다.

같은 기간 분양가 상한제를 적용하지 않은 단지 1순위 평균 경쟁률(6.79대 1)과 비교해 10배 가까이 높은 수치다.

실제 지난달 서울 1순위 평균 청약경쟁률은 396.8대 1로 월간 최고치를 기록했는데, 강남권 분양가 상한제 단지가 평균을 끌어 올린 것으로 나타났다.

'디에이치대치에델루이'의 경우 9월 37가구 분양에 3만7946개의 청약통장이 몰리며 1순위 평균 청약경쟁률이 1025.6대 1로 치열했다. '청담르엘'도 85가구 분양에 청약자 5만6717명이 몰리며 667.3대 1의 경쟁률을 보였다.

분양가 상한제는 땅값(택지비)과 건축비를 더한 금액 이하로 아파트 분양가를 제한하는 제도로, 현재는 강남3구와 용산구에 유지되고 있다.

당초 도입 취지는 투기 수요를 억제하고 무주택 실수요자가 주변 시세에 비해 싼 가격에 주택을 공급받게 하는 것이었다. 하지만 최근 아파트값과 분양가가 동시에 올라 분양가 상한제 단지 청약으로 수억원의 시세차익을 볼 수 있게 되면서 실수요와 투기 수요가 몰리며 과열 양상을 띠게 됐다.

한 예로 분양가 상한제가 적용되는 '래미안원펜타스' 전용면적 84㎡의 분양가격은 23억3000만원이지만 인근 래미안원베일리 같은 면적이 50억원에 거래되며 20억원 이상의 시세 차익을 거둘 수 있다는 예상이 나왔다. 지난 7월 래미안원펜타스의 평균 청약 경쟁률은 527.33대 1까지 치솟았다.

최근까지 이어진 공사비 상승과 맞물려 분양가 상한제가 주택 공급을 감소시킨다는 관측도 나왔다. 분양가 상한제를 산정할 때 공사비 기준인 '기본형 건축비'가 건설공사비지수에 비춰 지나치게 낮다는 것이다.

이에 따라 공사비 상승에 맞춰 분양가를 올릴 수 없는 건설사들이 분양을 미루거나 사업을 중단하면서 강남3구와 용산 등 신축 아파트 공급이 줄어들고, 선호지역 수요가 주변으로 분산돼 서울 집값을 함께 끌어올리는 악순환이 나타나는 셈이다.

다만 분양가 상한제 폐지가 현실적으로 어려운 만큼 제도 개편으로 접근해야 한다는 게 전문가의 지적이다. 과거 판교신도시 공공분양 때 초과이익을 환수해 공공개발 재원으로 활용하게 한 채권입찰제의 범위를 확대하자는 의견도 나온다.

정부도 분양가상한제 부작용을 줄이기 위한 제도 개선에 나선 상태다. 국토교통부가 지난 7월 발주한 '분양가상한제 관리 체계 개선 연구용역'은 내년 초 결과가 나올 것으로 전해진다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "분양가 상한제를 통해 실수요자에게 싸게 공급한다는 좋은 취지도 살아있고, 무주택자 수요가 매매시장에만 쏠리지 않고 분산되게 하는 효과도 있다"며 "분상제의 장단점이 명확한 만큼 종합적으로 판단해서 개선해야 한다"고 설명했다.